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Tudo o que você precisa saber sobre o contrato de aluguel

Contrato de Locação
Alugar um imóvel pode ser algo complicado se você não souber algumas particularidades dos contratos de locação. Nesse post mostramos o passo a passo de um contrato de locação, confira!
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O contrato de aluguel é o que garante a segurança de uma negociação tanto do ponto de vista do locador quanto do locatário. E, no caso da locação, um documento bem elaborado é ainda mais fundamental, já que é um acordo entre partes que envolve mais tempo e valores relativamente altos. Mas, você sabe o que deve constar em um contrato de aluguel, sua estrutura e as principais razões para a elaboração desse tipo de documento?

Neste post iremos destacar os principais pontos a respeito dos contratos de locação, esclarecendo todas as dúvidas e riscos sobre o tema. Você ficará por dentro dos cuidados que se deve tomar ao elaborar o documento, a importância de contar com uma assessoria jurídica de referência durante a negociação e conferência do contrato, além de informações legais sobre o tema.

Quer evitar qualquer problema no futuro e garantir um contrato de aluguel seguro? Siga conosco e fique por dentro do assunto. Saiba o motivo da LiveHere estar sendo um ponto de ruptura nesse mercado.

Para que serve o contrato de aluguel?

O contrato é um instrumento jurídico. Nele, as partes envolvidas — locador e locatário — estabelecem acordos sobre determinado aspecto, como a locação de uma casa ou apartamento. É esse documento que resguarda os direitos das pessoas envolvidas na transação e estabelece os deveres de cada uma das partes.

Mesmo que locador e locatário se conheçam e tenham uma relação confiável, o contrato é importante para resguardar os envolvidos. Apesar do bom relacionamento e respeito, o documento jurídico é o que vai reger as normas do aluguel e que todos os aspectos sejam concordados pelas partes.

Portanto, o contrato é o definidor da conduta das partes, seja para uma alteração estrutural no imóvel ou para definir datas de pagamento, valores e riscos de rescisão prévia. Com eles, todos os direitos estarão resguardados, sem risco de prejuízos.

Quais tópicos devem estar presentes no contrato de aluguel?

Fazer contratos bem elaborados e com todas as regras e condições bem estabelecidas pode tornar o processo de locação, rescisão e renovação do mesmo muito mais simples, evitando dores de cabeça.

Além das informações pessoais dos responsáveis pela locação e do proprietário do imóvel, é importante estabelecer claramente prazos estabelecendo a duração, valores do aluguel e da multa em caso de rescisão, situação do imóvel, entre outros aspectos. 

Por ser um documento jurídico, é fundamental contar com ajuda especializada para que nenhuma informação indispensável fique de fora e brechas sejam deixadas para questionamentos na Justiça. Empresas com experiência no mercado de locação devem ser contratadas para garantir a lisura do contrato e certificar que o documento não esteja deixando lacunas nem nenhuma das partes insatisfeita.

Como elaborar um bom contrato de aluguel?

Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece regras para o locador e o locatário, mas não define expressamente o que deve constar no documento. Por isso, é de praxe embasar em outros contratos e no Código Civil Brasileiro para criar um adequado às necessidades das partes. O Programa Estadual de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon) também tem orientações sobre o tema. Confira alguns dados essenciais a seguir. 

Dados pessoais e do imóvel

Locador e locatário devem ser identificados. Ou seja, deve constar nome completo, estado civil, número da identidade e CPF, profissão e endereço de referência. É preciso incluir ainda todos os dados do imóvel, como localização, matrícula, etc. 

Com os dados disponíveis é possível fazer a análise da ficha do interessado na locação, o que é fundamental no processo. Este é um passo para certificar de que não haverá problemas para pagamento do aluguel e se o inquilino terá condições de arcar com todas as despesas.

Informações sobre registros no SPC, ocorrência de ações judiciais no nome das partes e comprovação de renda são alguns dos aspectos pesquisados.

Fiador

Um contrato de aluguel pode exigir fiador, cheque caução ou seguro fiança, segundo a Lei do Inquilinato. Os dados do fiador devem ser inseridos no contrato. Há empresas do mercado imobiliário que já dispensam esse tipo de garantia. Quando o fiador é dispensado, ou quando não há qualquer modalidade de garantia contratual, o proprietário pode demandar o pagamento adiantado do aluguel e dos encargos.

Valores

preço a ser pago mensalmente pelo aluguel, a data de pagamento e os prazos e datas de reajuste também precisam ser previstos. A legislação estabelece que os contratos que utilizam cláusula de correção monetária devem aplicar o reajuste de acordo com o índice oficial de preços a cada 12 meses. O mais comum é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

O custo de um aluguel não pode ser determinado de forma aleatória. O valor precisa ser feito a partir de uma pesquisa no mercado imobiliário, considerado localização, tamanho, estrutura e condições do espaço. Isso vai garantir que o imóvel não esteja nem superestimado, dificultando a locação, nem abaixo do preço de mercado, o que poderia ser um prejuízo para o dono.

Informação sobre as despesas

Os direitos e deveres de cada uma das partes também precisam ser colocados de forma clara no contrato de aluguel. No caso de quem está alugando seu imóvel é preciso especificar que ele arcará com IPTU, taxa de condomínio, contas de água e de luz, entre outras. 

No caso do proprietário, ele ficará responsável por obras na estrutura do imóvel ou, em alguns casos, caberá a ele pagar o IPTU. 

Uso do imóvel

A intenção de uso do espaço locado precisa estar esclarecida no contrato. Se for um imóvel residencial, ele não poderá ser usado para fins comerciais. Caso seja um imóvel para temporada, o contrato deverá contar com essa tipificação. No caso de o locatário dar outro uso que não esteja em contrato, é possível rescindir o documento e ainda aplicar multa.

Período de vigência

O mais comum é que contratos de locação tenham duração mínima de 30 meses. É possível ainda criar contratos temporários de até três meses.

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo fixo para a duração, mas há algumas regras para aluguel de residências:

  • quando o contrato estabelece como prazo 30 ou mais meses eles serão finalizados de forma automática. Dessa forma, o imóvel pode ser pedido pelo locador a qualquer momento após o vencimento, sendo que há 30 dias para desocupá-lo. Caso não ocorra uma renovação, o contrato passa a ser automaticamente prorrogado por tempo indefinido, mas mantendo as condições previamente acertadas; 
  • documentos com duração inferior a 30 meses são prorrogados automaticamente após o cumprimento do prazo, mas o imóvel somente poderá ser requisitado em algumas situações específicas, que serão esclarecidas mais adiante, ou após passados 60 meses de locação;
Leia isso também:  Quais os tipos de moradia para você? Descubra!

Termo de vistoria

Para certificar que nenhuma das partes está assumindo ônus que não a pertence é comum que ocorra uma vistoria no imóvel antes de fechar o contrato de aluguel. Quando uma imobiliária participa da negociação, ela costuma exigir esse tipo de serviço e as informações levantadas devem estar registradas em contrato. 

A vistoria vai descrever o estado de conservação do imóvel e deve ser feita antes da locação e ao término dela. Nesse procedimento serão avaliados pintura, instalações elétricas e hidráulicas, piso, portas, janelas, entre outros aspectos. 

Multas 

Registar por escrito o que o inquilino ou proprietário estão sujeitos em caso de quebra de contrato também é fundamental. Em caso de rescisão, o documento deve estabelecer uma multa para a saída antecipada. Normalmente é cobrado o valor equivalente a três meses de aluguel.

É possível estabelecer multas também para o caso de alguma das partes descumprir cláusulas do contrato, como atrasos no pagamento do aluguel.  

Assinaturas

De nada adianta o contrato estar completo, mas não haver a anuência das partes sobre. Assim, o documento deve conter as assinaturas das partes e de duas testemunhas que garantem o acerto. 

Em alguns casos há quem opte por registrar o contrato em cartório e reconhecer firma das assinaturas. Mas é uma questão que fica a critério das partes, mas que pode funcionar como mais uma garantia e segurança à negociação. 

Como ter certeza da validade de seu contrato de locação?

Se o contrato estiver dentro da lei e do Código Civil Brasileiro ele já tem validade, desde que, como citamos anteriormente, tenha sido assinado adequadamente entre as partes.

Seguindo as orientações para a elaboração de um documento completo, com as informações necessárias, os riscos serão reduzidos. Mas, contar com a ajuda de empresas com experiência no mercado pode ser fundamental para certificar a validade do contrato. 

Antes de qualquer definição pela locação, no entanto, esteja seguro que o negociante é realmente seu proprietário e que o imóvel, de fato, tem as condições previamente anunciadas e que despertaram o seu interesse. 

Locador ou locatário? Quais os direitos e deveres?

Cabe ao proprietário do imóvel arcar com a comissão, caso conte com empresa para anunciar a locação e administrar o procedimento do aluguel. 

Já os gastos com reparos, entre eles troca de chuveiro, lâmpadas, entre outros, são de responsabilidade do inquilino. O mesmo vale para as despesas com luz, água, condomínio e telefone, exceto quando algum desses valores já está incluído no aluguel, o que deve constar em contrato. 

O IPTU é de responsabilidade do proprietário, conforme lei, mas há casos em que essa regra sofre variações dependendo do acordo entre as partes.

No que diz respeito às benfeitorias feitas no imóvel, é preciso que ambas as partes estejam de acordo com as mudanças antes mesmo de serem feitas. É comum o inquilino arcar com a melhoria e posteriormente descontar o valor gasto do aluguel. Mas tudo isso deve ser acordado previamente. 

É importante estar ciente de que o imóvel precisa ser mantido pelo inquilino no mesmo estado em que foi recebido. Antes do processo de locação ser concluído, é comum ocorrer uma vistoria prévia para atestar sobre as condições do imóvel, evitando queixas após o fim do contrato. 

Em caso de atraso é cobrado juros de até 1% ao mês além de multa estipulada em contrato. Quando o caso se torna mais sério, é permitido ao proprietário acionar a Justiça solicitando o despejo. 

No caso de o proprietário decidir vender o imóvel, ele deverá informar o inquilino por meio de um documento escrito a intenção da venda. O atual morador tem a preferência de compra caso esteja interessado. Se a casa ou apartamento for vendido enquanto ainda há contrato de locação vigente, o futuro proprietário precisará aguardar o fim do prazo de locação.  

Como deve ser feita a rescisão de um contrato? 

A Lei do Inquilinato também rege as regras sobre a rescisão de contratos de locação. Conheça, a seguir, alguns pontos.

Multa rescisória

Caso haja a decisão de fazer a rescisão do contrato de locação antes do seu vencimento, será preciso pagar à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. Essa taxa será calculada de acordo com o tempo restante de contrato e não deve ser abusiva.

A multa é calculada proporcionalmente. Ela costuma ser estipulada em três meses de aluguel. Para exemplificar, considere um contrato de locação de 30 meses. Se você permaneceu por 20 meses no imóvel e decidiu desistir da locação, a rescisão será aplicada nos dez meses não cumpridos de contrato. Dessa forma, a multa corresponderia a um mês de aluguel.

O que pode levar à rescisão

A legislação determina que o proprietário do imóvel só pode fazer a rescisão do contrato de locação caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem, ou se, em algum momento, o inquilino cometeu ato ilegal ou descumpriu normas vigentes no contrato, como uma reforma sem autorização. Em outros casos, é necessário esperar que o prazo do contrato se encerre.

No caso do inquilino, não é necessário indicar alegações para a quebra de contrato — ele apenas precisa pagar a multa. Uma exceção é a mudança de emprego do locatário para outra cidade. Nesse caso, ele fica livre da multa se comprovar o fato e notificar o proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência.

É importante saber que, em caso de morte do proprietário, o contrato continua tendo validade e caberá aos herdeiros cumpri-lo até o fim, ou seja, o imóvel não pode ser pedido. As garantias acertadas em contrato são mantidas e o pagamento pela locação é feito ao inventariante.

O mesmo vale para o caso de separação do casal. A pessoa que continuar residindo no imóvel passa a ser responsável por todas as obrigações previstas em contrato.

Leia isso também:  Por que evitar alugar um apartamento direto com proprietário?

Prazo para desocupação do imóvel

Ao solicitar o imóvel, o inquilino tem, pelo menos, 30 dias para encontrar uma nova moradia. O mesmo prazo vale para quando o inquilino decide rescindir o contrato. O locador terá um mês para se planejar financeiramente e encontrar um novo morador para o local. Em caso de disputa judicial, o despejo do inquilino ocorre em seis meses.

Qualquer uma das partes que decidir quebrar o contrato de locação precisará seguir algumas regras sobre as condições do imóvel.

O inquilino precisa fazer uma vistoria de saída, garantindo que o imóvel esteja nas mesmas condições iniciais. Pintura das paredes em dia, pisos e paredes sem danos são exemplos.

Comprovar que as chaves foram recebidas também é um cuidado que deve ser tomado, pois evita cobranças indevidas no futuro.

O que são os contratos digitais?

O acúmulo de papéis pode ser o responsável por ineficiências e problemas dentro de uma empresa, e o contrato digital é uma alternativa para esse problema.

Quando um contrato é digital, as assinaturas são feitas digitalmente, o que dispensa o reconhecimento de firma. Além disso, os acordos podem ocorrer ao mesmo tempo entre as partes, mesmo se os interessados não estiverem em um mesmo local. Assim, a empresa consegue funcionar de forma mais organizada, já que toda a documentação estará armazenada e pode ser acessada em poucos cliques. 

O responsável pelo contrato faz o upload do documento em uma plataforma digital especializada e o assina em segundos. Via e-mail, as partes recebem alertas, podendo aderir ao documento imediatamente, mas é fundamental buscar empresas reconhecidas e que tenham autoridade certificadora credenciada no mercado. 

A única ressalva no processo que envolve imóvel é que a escritura e o registro continuam precisando ser feitos da forma tradicional, uma vez que ambos devem estar registrados em cartórios de notas e tabelionatos. Desde 2001 esse formato já é aceito por juízes e instâncias jurídicas.

A assinatura digital foi aceita a partir da Medida Provisória 2.200-2/2001, que possibilitou a emissão de certificados digitais. A regra permitiu que documentos assinados de forma digital fossem certificados e autenticados.

Para dar essa garantia de validade do documento, funcionando como um reconhecimento de firma on-line, foi criado o ICP-Brasil, um certificado digital feito por empresas especializadas.

Já em 2006, a Lei 11.419 dispôs sobre a informatização do processo judicial. Ela definiu que assinaturas feitas eletronicamente são válidas jurídica e legalmente.

Um dos benefícios da tecnologia nesse processo é que os dados são criptografados, o que significa que apenas as partes interessadas podem acessar as informações nele contidas. Além disso, se a empresa tem recursos avançados para armazenamento de dados, como frequentes backups e sistemas informatizados, o armazenamento é muito mais garantido e também seguro. 

Por que contar com o auxílio de mão de obra especializada na confecção de contratos?

Além de ser essencial para o negócio, o contrato de locação é um documento importante e que precisa responder a inúmeros detalhes e critérios. Por isso é importante contar com a ajuda de uma empresa com conhecimento sobre o tema.

Quando a mediação da locação é realizada por partes independentes, ela garantirá que ocorra uma visão imparcial sobre o negócio, de forma a não privilegiar nem prejudicar nenhuma das partes envolvidas.

Quais os principais erros na elaboração do contrato que você não pode cometer?

A inexperiência ou falta de apoio de pessoas especializadas pode fazer com que você cometa erros na hora de elaborar um contrato de locação. Listamos os principais erros para que você fuja deles. Acompanhe!

Negociar com quem não é o proprietário do imóvel

O contrato não terá validade se for negociado com outra pessoa, por isso, além dos dados pessoais, é necessário apresentar documentos que comprovem quem é quem e a posse do imóvel. A matrícula da propriedade comprova quem responde por ele.

Não estabelecer multas em caso de quebra de contrato

Não esclarecer se existe ou não multas para quebra de contrato é um ato que prejudicará e muito as duas partes envolvidas. Caso algumas das partes decida quebrar o contrato, incluindo o proprietário solicitar de volta o imóvel, não haverá nenhuma regra que o impeça e você ficará na mão dele.

Não prever os valores e direitos de cada uma das partes

Um dos principais erros de um contrato de aluguel é não descrever valores, como será feito o pagamento e as datas para o mesmo. Se um contrato de aluguel é a representação legal daquele imóvel é claro que há necessidade de retribuir o dono por aquela cessão. Assim, não deixe passar despercebido a necessidade de todos os valores estarem descritos no documento, em numeral e por extenso, encerrando qualquer dúvida a respeito do que foi negociado e é devido.

Não ter um prazo estipulado no contrato

Outro problema comum e que deve ser evitado é não estabelecer previamente e documentar o prazo de vigência da locação. Apesar de haver certa liberdade para definir os prazos de duração do acordo, se o mesmo for, por exemplo, muito curto, será considerado um aluguel de temporada. Ao definir claramente prazos o locador e o locatário serão obrigados a cumprir o que foi previamente definido, senão, estarão sujeitos a multas e punições pelo rompimento. Com um prazo vigente as duas partes ficam tranquilas.

Pode parecer uma tarefa simples, mas alugar um imóvel não se resume apenas a encontrar o apartamento ou casa ideal. É preciso ter atenção dobrada ao contrato de aluguel, garantindo que todas as partes envolvidas na transação sejam contempladas de acordo com o que estabelece a lei e seguindo os interesses tanto do locador quanto do locatário. 

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